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房屋买卖合同的是与非

www.grfyw.com 时间:2014-08-05 10:43:13 编辑:个人房源网 来源:遂宁日报

  房屋买卖合同的是与非

  ——市中级人民法院民三庭副庭长谭生斌谈无效房屋买卖合同相关问题

  为普及法律知识,让房屋交易双方行为更趋规范,减少纠纷,避免出现因买卖合同无效而蒙受不必要的损失,我们特地走访了市中级人民法院民三庭副庭长谭生斌,请他介绍法院审判的相关情况,并就房屋买卖中应注意的相关问题提出意见和建议。

  问:谭法官,请您先介绍一下遂宁法院审判房屋买卖合同纠纷案件的基本情况。

  答:近年来,全市两级法院受理和审判的房屋买卖合同纠纷案件逐年增多,其中一部分涉及房屋买卖合同的效力问题,仅2013年一年全市法院审判的涉及房屋买卖合同效力问题的案件就达500余件。这些案件中,有因出卖人请求确认合同无效或解除合同的,也有买受人请求确认合同无效或解除合同的,还有买卖双方以外的第三人请求确认合同无效或解除合同的。合同有效和无效的法律后果是不同的,如果判决合同有效,买卖双方就应当继续履行合同,出卖人除需交付房屋外,还需协助买受人办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续;如果判决合同无效,出卖人就有权收回房屋,买受人有权收回房款,房屋不能收回的,可由买受人或无处分权人赔偿损失。

  问:对房屋买卖合同是否有效,人民法院是如何确认的?

  答:在这里,我主要针对一方当事人请求确认合同无效或解除合同的案件谈一谈。对这类案件,人民法院会针对当事人请求确认合同无效或解除合同的不同事由,作出不同的处理。

  出卖人请求确认合同无效或解除合同的案件,在人民法院审理的确认合同无效或解除合同的案件中占的比例较大,数量最多。这主要是因为这些年房地产价格不断上涨,房屋出卖人出于经济利益或者其他利益考虑而对房屋买卖合同进行反悔的较多。这类案件通常有以下几种情形。

  一是出卖人的房屋未办理初始登记即房屋尚未取得房屋所有权证和土地使用权证。出卖人的房屋未办理初始登记的,出卖人请求确认合同无效或解除合同,大多依据的是《房地产管理法》第三十八条第(六)项之规定。该法条规定:“下列房地产,不得转让:…… (六)未依法登记领取权属证书的;……”但人民法院在处理时,会认为该法条不是涉及合同的效力性规定,应以《合同法》关于合同效力的相关规定确认合同是否有效。也就是说,不会因为出卖人的房屋未依法登记领取权属证书一种情形确认合同无效或解除合同。

  二是出卖人出卖房屋时未经其他房屋共有权人书面同意。此种情形的法律依据主要是《房地产管理法》第三十八条第(四)项和《物权法》第一百零六条之规定。《房地产管理法》第三十八条第(四)项规定:“下列房地产,不得转让:……共有房地产,未经其他共有人书面同意的;……”《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;……”对于出卖人出卖房屋时未经其他房屋共有权人书面同意情形下房屋买卖合同是否有效,人民法院主要会考虑出卖人出卖房屋的行为是否构成表见代理,买受人购买房屋的行为是否是善意取得,以及出卖人出卖房屋后,是否经过其他房屋共有权人追认等因素。如果出卖人出卖房屋的行为构成表见代理;或者出卖人出卖房屋的行为经过其他房屋共有权人追认;或者买受人的行为是善意取得,且以合理的价格有偿受让,受让的房屋已经办理过户登记,则买卖合同有效,出卖人无权请求解除合同,出卖人还应当对其他房屋共有权人的损失进行赔偿。反之,则买卖合同无效,出卖人有权请求解除合同。所谓表见代理,是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。所谓善意取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果其将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。

  三是房屋在农村集体所有土地上修建。在农村集体所有土地上修建的的房屋,也就是民间所称的“小产权房”,因其土地使用权性质为农村集体所有,如果买受人不是农村集体经济组织成员,其无权享有农村集体土地的使用权,所以这种情况下,人民法院一般会确认房屋买卖合同无效或解除合同。

  买受人请求确认合同无效或解除合同的缘由,通常有受让的房屋存在质量瑕疵或出卖人存在延期交房等违约行为等不同情形。如果房屋确有重大瑕疵,或者经整改后仍存在使用功能受到重大影响等不符合合同约定要求的情形的,以及出卖人客观上存在延期交房等违约行为的,人民法院一般会确认合同无效或解除合同。还有一种情形是在房屋双重买卖或多重买卖的情况下,其中一个买受人请求确认己方合同有效,以期排除其他买受人与出卖人签订的合同无效。房屋双重买卖或多重买卖情形即通常所说的“一房二卖”或“一房多卖”,指房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑,先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同。这种情形下,房屋买卖合同的效力应根据合同法中关于合同效力的规定进行审查,既可能仅确认一个买受人与出卖人签订的合同有效,也可能同时确认两个或多个买受人与出卖人签订的合同有效。如果房屋买卖合同都有效,且各买受人均要求履行合同,多个买受人谁能取得房屋所有权,应依各种具体情况而定。审判实践中,一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,即确定房屋所有权的归属。恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的,登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间,需综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

  第三人请求确认合同无效或解除合同的,比较多的是因房屋承租人以其存在优先购买权提起。所谓优先购买权,是指法律关系主体在特定的买卖关系中,依据法律规定,在同等条件下,享有优先于其他人购买出卖人财产的权利。《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”根据以上法律规定,在出租人出卖租赁房屋,承租人表示以同等条件购买和在合理的期限内,承租人即可行使其优先购买权。实践中,出租人在出卖房屋时大多忽略承租人的优先购买权,不通知承租人,从而导致纠纷。人民法院对于这类纠纷,往往会从保护承租人的优先购买权角度,确认出租人与他人签订的房屋买卖合同无效。

  问:在房屋买卖中,应当注意哪些方面,请您提出一些意见和建议?

  答:分析房屋买卖合同纠纷的特点、规律和产生原因,我们对房屋买卖双方提出以下建议意见。首先,买卖双方均应诚实守信,诚实守信是一切市场交易的基础和根本。其次,买卖双方在签订买卖合同时,均应注意合同内容的完整性、严谨性、合法性,尽量避免因缔约过失造成合同无效和产生损失。第三,买卖双方在签订买卖合同后,均应严格履行合同义务,需知权利和义务是对等的,违反合同约定就要承担相应的责任。第四,对于买受人而言,要履行谨慎注意义务,特别要严格审查买卖标的的权属,买卖的房屋除出卖人以外是否还有其他共有权人,是否存在租赁关系,是否存在“小产权”“一房多卖”现象等情况,以避免出现纠纷后因合同无效而导致己方权益受损。

 。ㄌ飞? 本报记者)

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